Частный риэлтор Виталий Грудин

Опыт работы в недвижимости

Срок работы в сфере недвижимости более десяти лет. За это время я провел более 500 сделок. Любой вопрос: продажа, аренда, жилая и коммерческая недвижимость

База собственных клиентов

Имею большую базу собственных клиентов. Меня рекомендуют мои клиенты. Ко мне часто обращаются по ``сарафанному радио``. Возможно, Ваш покупатель у меня уже есть.

Официальный договор с риэлтором

Я - индивидуальный предприниматель, частный риэлтор. Работаю легально, по договору. Никаких скрытых комиссий. Оплата по факту оказанных услуг.

Всегда на связи: без перерывов и выходных

Основа любого бизнеса - гибкость и мобильность! Для меня интересы клиента - главный приоритет в работе. У меня нет понятия ``рабочий день``. Я всегда на связи 365/24/7

Отзывы моих клиентов

Хорошие отзывы о риэлторе лучше всякой рекламы! Мне приятно когда меня рекомендуют и довольны моей работой.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Закажите консультацию риэлтора по телефону прямо сейчас! Я отвечу на интересующие вас вопросы по продаже или покупке квартиры, а также расскажу как получить пониженную ставку по ипотеке от Сбербанка.



Нажимая "Отправить", Вы принимаете Политику конфиденциальности

Как продать квартиру дорого

Решили продать квартиру? Я Вам помогу! Если кратко, то этапы работы риэлтора по продаже квартиры выглядят так:
  • 1
    Оценка

    Оценка реальной рыночной стоимости квартиры. Это бесплатно!

  • 2
    Реклама

    Предпродажная подготовка, фотосессия, размещение квартиры в рекламу

  • 3
    Показы и переговоры

    Проведение показов и презентаций квартиры. Переговоры с покупателями

  • 4
    Сделка

    Подписание ДКП, регистрация прав, безопасные расчеты и передача квартиры

Хотите узнать реальную рыночную стоимость вашей квартиры?

Даю согласие на обработку персональных данных

Зачем нужен риэлтор

Ответы на часто задаваемые вопросы

Как частный риэлтор оценивает реальную стоимость квартиры

Как не потерять немалые деньги от неправильной оценки квартиры при ее продаже? Ознакомьтесь с главными правилами оценщика. Занижение реальной рыночной цены приведет к потере денег и упущенной выгоде. Завышение чревато потерей времени, а в итоге и денег.

Оценкой недвижимости в классическом понимании этого термина занимаются профессиональные оценщики. Прежде всего, они имеют профильное образование и допуск саморегулируемой организации. Основным результатом работы оценщика является подготовка отчета об оценке стоимости объекта недвижимости. Данный отчет, чаще всего, необходим банку при выдаче ипотечного кредита заёмщику. Кроме того, иногда он нужен при сделках с участием органов опеки.

Подходы к оценке стоимости жилья

В частности, проводя оценку, специалист использует три основных подхода:
  • Во-первых, доходный. Этот подход предполагает оценку недвижимости в контексте стоимости будущих доходов от ее использования;
  • Во-вторых, затратный. Подход основан на том, чтобы учесть совокупную стоимость затрат на создание, восстановление либо замещение объекта. При этом учитывается накопленный износ;
  • В-третьих, сравнительный (рыночный). Наиболее востребованный метод оценки недвижимости. Разумеется, подразумевающий анализ текущего рынка предложения объектов-аналогов.

Однако в реальной жизни этот отчет практически не применим по многим причинам.

Причина первая – отчёт составляется на конкретную дату, поэтому не может учитывать рыночной динамики. Условно говоря, если у Вас есть отчет на позавчерашнюю дату, то он наверняка устарел. Возможно, вчера недалеко от Вашего дома ввели в эксплуатацию новостройку. Сегодня там открыли метро. В итоге, таким отчетом пользоваться нельзя – он попросту некорректен.

Причина вторая – оценщики применяют формальные методики и в продажах не участвуют. Из-за этого нередко возникает ситуация, когда формально отчет верен, но продать недвижимость по указанной в нем цене нельзя. Или, напротив, продать можно гораздо дороже. Оценщики при анализе предложений не углубляются в суть того, что они анализируют. Поэтому часто опираются на объявления-обманки, за которыми нет реальных квартир.

Совсем другой подход у риэлторов. Они по роду профессиональной деятельности занимаются, прежде всего, покупкой и продажей недвижимости. Поэтому агенты отлично понимают, когда цена имеет под собой реальные, а не формальные основания.

В итоге частный риэлтор даст наиболее объективную оценку Вашей квартиры. Это позволит не продешевить и не уйти в неоправданно долгую затяжную продажу.

Объявление о продаже квартиры. Мастер-класс

Как рекламировать недвижимость? Кто-то довольствуется тем, что размещает объявление о продаже квартиры на основных бесплатных досках. Например ЦИАН и АВИТО. Кто-то делает отдельный сайт под объект недвижимости и продвигает его в Яндекс.Директ и Гугл.Эдвордс. Хотите узнать, какие методы рекламы наиболее эффективные?

Как рекламировать недвижимость

Ключевым фактором рекламы был, есть и будет рекламный бюджет. Очевидно, если комиссия агента составляет несколько тысяч рублей, бюджет рекламы не может быть велик. В такой ситуации, как правило, агент вынужден экономить. То есть будет размещать объявления лишь на бесплатных досках объявлений. Эффект от такой рекламы, как Вы понимаете, будет невысоким.

Поэтому, торгуясь с риэлтором, желая понизить стоимость его услуг, будьте готовы к тому, что он может сэкономить на рекламе. Это приведет к неоправданно долгой продаже. В этом случае экономия может сыграть против интересов клиента.

Одно дело, если предлагается к продаже недорогая квартира в районе с низкой плотностью застройки. В таком случае конкурентная среда обычно незначительна. Следовательно, существенных затрат на рекламу не потребуется. Объявление будет востребовано в любом случае, если цена квартиры в рынке. Другое дело, когда речь идет о квартале новостроек с высокой плотностью застройки. Здесь имеет смысл применить агрессивную рекламную стратегию. Что она под собой подразумевает?

Агрессивная рекламная стратегия

  • Выделение объявлений на ЦИАН, АВИТО и других досках в статусе «премиум», «топ», а также цветом;
  • Разработка лэндинга (персонального сайта) объекта и активное продвижение методами контекстной рекламы. Например в Yandex.Direct, Google AdWords, myTarget и других платформах;
  • Активное продвижение в социальных сетях. В частности в facebook, twitter, vkontakte, одноклассниках и прочих;
  • Стратегия горячих и теплых звонков. Риэлтор может сделать сотни звонков своим потенциальным клиентам, которые имели интерес к похожему объекту недвижимости ранее. Иногда достаточно только этого метода, ведь каждый день мы принимаем множество звонков. В том числе от клиентов, которые хотят купить квартиру через риэлтора;
  • Расклейка. Этот элемент агрессивного продвижения все еще применяется, несмотря на активное вовлечение этого бизнеса в интернет. Но чаще всего расклейка используется в отдаленных уголках страны, где люди не пользуются плодами цивилизации. В определенных случаях не помешает бросить флаеры с объявлением о продаже в почтовые ящики в соседних домах и подъездах. Иногда это срабатывает;
  • Электронная почтовая рассылка. Когда стоимость объекта составляет десятки миллионов, можно применить электронную рассылку информации. Важно при этом соблюсти все хитрости и тонкости настройки модуля отправки сообщений. Иначе можно сразу же попасть в СПАМ.

Способов продвижения готового рекламного продукта может быть множество. При этом но не стоит забывать о самом главном – качестве контента. Хорошо выполненные фотографии и грамотно написанный продающий текст – залог успеха. Создать качественный контент может только профессионал своего дела. Специалист, который изо дня в день оттачивает свое мастерство, работая в сфере недвижимости. Я, как опытный частный риэлтор, сделаю для Вашей квартиры наилучшую рекламу.

Нужна ли предпродажная подготовка квартиры

Повлияет ли предпродажная подготовка квартиры на ее стоимость? Как подготовить жилье к продаже без ремонта и недорого? Риэлторские хитрости и опыт в данных вопросах будет далеко не лишним. Главная задача продавца недвижимости состоит в том, чтобы создать максимально красивую картинку. Разумеется, при минимальных затратах. Как это сделать? Давайте разберемся.

Итак, начнем с того, что безусловным преимуществом стоимости квадратного метра любой недвижимости является расположение объекта. Именно то, где расположен дом по отношению к центру города и основным учреждениям, определяет его рыночную стоимость. Однако, если дело касается конкретной квартиры, выставленной на продажу, то здесь уже всё внимание приковано к мелочам.

Нужен ли капитальный ремонт

Как показывает практика, недвижимость с выполненным в ней капитальным евроремонтом продается намного быстрее. Такие квартиры имеют безусловный спрос. Однако, почти всегда деньги, вложенные в капитальный ремонт для продажи, не возвращаются. То есть удорожание квартиры от проведенного ремонта обычно ниже, чем затраты на этот ремонт.

Простой пример: средняя стоимость ремонта жилья в Москве – около десяти тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость материалов составит пять – семь тысяч в зависимости от качества последних. Таким образом, цена капитального ремонта составит около семнадцати тысяч рублей за метр. В пересчете на стандартную однушку в тридцать квадратных метров стоимость отделки может составить около полумиллиона.

Очевидно, если речь идет о продаже в Подмосковье, где стоимость самой квартиры будет составлять два – три миллиона, эти расходы могут не вернуться увеличением цены квартиры. В противном случае она будет продаваться очень долго. Возможно в результате найдется свой покупатель, которого устроит и цена и стиль отделки. Но ждать придётся долго.

А что в центре? Качественная отделка квартиры в центре Москвы может привлечь покупателя значительно быстрее. Тем более, что отношение цены ремонта к стоимости самого объекта будет незначительным.

Стили ремонта квартир

Раз уж решились на капитальный ремонт, чтобы продать квартиру дороже, не увлекайтесь экзотикой. Выбирайте такие стили ремонта квартиры, которые подходят большему числу потенциальных покупателей.

Редкий покупатель оценит квартиру отделанную, скажем, в марокканском или старинном классическом стиле. Большинство людей склоняются к практичности.

Наиболее востребованные стили отделки квартир:

  • современная классика;
  • лофт;
  • хайтек;
  • холостяцкий минимализм;
  • скандинавский.

Косметический ремонт

При продаже недорого жилья косметический ремонт точно не повредит. Основная задача при этом – максимально сэкономить на материалах и привлекаемой рабочей силе.

Тотальная замена обоев, скорее всего, не понадобится, если хороший ремонт выполнялся лет пять – семь назад. Достаточно будет просто обновить те места, где они выгорели или потеряли свою свежесть.

Замена ламината на полу в местах наибольшей проходимости не помешает и придаст новизну общему виду.

Сколы и трещины на сантехнике создают негативное восприятие потенциального покупателя. Поэтому раковину и унитаз лучше заменить. Пусть даже на более дешевые, чем были куплены ранее.

Генеральная уборка перед продажей

Самое простое, что поможет выгодной и быстрой продаже квартиры – генеральная уборка.

Если нет возможности потратиться на текущий ремонт, необходимо отмыть вековую грязь и стереть вековую пыль со всех поверхностей, которая видна взгляду покупателя. Не помешает вкрутить все перегоревшие лампочки, чтобы наполнить комнаты светом. Это создаст атмосферу радости и психологически расположит покупателя на покупку именно Вашей квартиры.

Обязательно освободите квартиру от ненужного хлама и лишних вещей. Наведите порядок на балконе или лоджии.

Все эти мероприятия не составят большого труда и денег. При этом однозначно поспособствуют тому, что покупатель выберет именно Ваш вариант при прочих равных.

Я, частный риэлтор Грудин Виталий Иванович, помогу Вам правильно спланировать и провести предпродажную подготовку.

Продать квартиру через риэлтора получится дороже.

Каждый покупатель, по-настоящему заинтересованный в покупке Вашей квартиры, хочет получить максимальную скидку. Это ни для кого не секрет. В то же время, если Ваше предложение действительно ликвидно и вызывает интерес у многих на рынке недвижимости региона, тот же потенциальный покупатель столкнется с дилеммой: попытаться «дожать» Вас на скидку или иметь риск потери в случае, если Вашу квартиру купить кто-то другой.

Собственник квартиры – лицо заинтересованное

Покупатель часто прощупывает продавца на возможность получить максимальную скидку. В частности провоцирует его на моральный срыв с целью выявить реальное положение: есть ли другие претенденты на его жилье. Например, указывает на:

  • Во-первых, явные (или выдуманные) недостатки в отделке.
  • Во-вторых, на удаленность от метро и общественного транспорта.
  • В-третьих, на грязный подъезд.
  • В-четвёртых, на удаленность от торговых центров и так далее.

Если за квартирой «стоит очередь», то скидку получить вряд ли получится и нужно покупать по этой цене. В противном случае можно и нужно долго и упорно торговаться. Прежде всего, чтобы купить квартиру по минимальной цене.

Когда хозяин квартиры хочет продать квартиру без риэлтора, все переговоры, как правило, ведет он сам. И в этой ситуации очень трудно не выказать своей явной заинтересованность в скорейшей продаже. Особенно, если покупатель начинает целенаправленно его провоцировать.

Если на стороне собственника выступает частный риэлтор, то проведение переговоров и показов берет на себя профессионал. Специалист никогда не покажет эмоциональной заинтересованности и добьется для своего клиента максимальной цены. При этом профессиональный игрок рынка недвижимости не упустит потенциального покупателя, если поймет, что других желающих нет, а незначительная скидка спасет ситуацию.

Мастерство в переговорах – бесплатные услуги агента

Мастерство переговорщика играет важнейшую роль в профессии риэлтора. Ему обучаются долгие годы и оттачивают на сотнях живых сделках. Поэтому хозяину жилья не стоит пренебрегать рекомендациями агента – «тихо стоять в стороне» и не участвовать в переговорах и показе квартиры.

На практике получается, что переговоры, которые проводит частный риэлтор, позволяют добиться значительной финансовой выгоды. Так при продаже или покупке квартиры цена торга может составлять десять – пятнадцать процентов. А это – по сравнению с реальной стоимостью жилья может составлять до нескольких сот тысяч рублей.

Фактически, риэлтор, подчас, своим профессионализмом «отбивает» стоимость оказываемых им услуг в несколько раз.

Вывод – доверьте переговоры по продаже квартир профессионалу. Частный риэлтор окупится, и экономическая выгода будет несомненна.

Зачем нужен частный риэлтор при покупке квартиры

Покупателю частный риэлтор нужен как никому другому. Продавец, который расстается со своей недвижимостью, в результате сделки получает деньги. Ими он может распорядиться в любой момент и фактически уже ничем не рискует. А вот покупатель, получив в собственность актив в виде квартиры, напротив рискует. С этого момента может стать объектом мошенничества третьих лиц, действия которых могут привести к потери данного актива.

 Что должен сделать опытный риэлтор при покупке квартиры

Сразу скажу, что единого исчерпывающего перечня действий, нет. Единого алгоритма действий, который спасет покупателя от проблем, не существует. Каждый случай уникален. Всё дело в истории перехода прав на объект. И чем эта история богаче, тем больше действий должен совершить специалист. Следовательно, тем более глубоким должен быть его анализ.

И тем не менее, ниже приведу краткий «курс молодого бойца риэлтерского фронта». Он позволит Вам купить квартиру безопасно.

Первое, на что обращает внимание хороший риэлтор, который подбирает для Вас квартиру – это цена. Вернее соответствие бюджета покупки реальной средневзвешенной цене квадратного метра. Профессионал обязательно изучит предложения региона, чтобы понимать какая цена является нормальной, а какая вызывает подозрения.

Очень часто покупатель, сам исследуя рынок, находит самые дешевые объявления с красивыми фотографиями. Его внимание приковано к зовущим описаниям объектов. Далее он выражает интерес к покупке. Продавец или его представитель, как правило, торопит срочно заключить сделку или внести задаток. В такой ситуации невольно покупатель может быть втянут в различные самые изощренные схемы. Цель этих схем – отъем денежных средств.

Действуя в таких ситуациях, придерживайтесь правила – спешка нужна при… других случаях. Цена на квартиру не падает сама по себе. Если продавец снижает цену на квартиру, значит тому есть объективные причины. Никто не экспонирует объект в продажу, не попытавшись дать максимальную стоимость. То есть, если квартиру не купили другие по более высокой цене, значит причинами отказа от покупки предыдущих покупателей могли стать различные «скелеты в шкафу». А это значит, что при низкой цене объекта, риэлтору нужно более внимательно изучать ее историю.

Доверьте поиск квартиры профессионалу

Опытный риэлтор, выбирая квартиру для клиента, руководствуется не только ценой. Его интересует всё. Например, местоположение, информация о доме и районе из открытых и прочих источников. Даже разговор с соседями бывает не лишним.

При обзвоне подходящих квартир важно выяснить максимально полную юридическую информацию:

  • во-первых, какие правоустанавливающие документы, была ли приватизация, являются ли владельцами несовершеннолетние, инвалиды, кто прописан в квартире;
  • во-вторых, сколько лет в собственности, какая сумма планируется в договоре купли-продажи, порядок проведения сделки и безопасных расчетов: аккредитив, ячейка, предоплата;
  • в-третьих, подходит ли квартира под требования банка при ипотечной сделке, была ли проведена перепланировка, возможно ли ее узаконить;
  • в-четвёртых, сроки выхода на сделку, нужен ли аванс или задаток, прямая продажа или альтернатива.

Время, потраченное на изучение квартиры, не бывает потерянным зря

Прежде чем предложить ту или иную квартиру клиенту, риэлтор получит ответы на эти и многие другие вопросы. Чтобы отработать несколько квартир, нужно потратить много времени. Все эти задачи специалист берет на себя, экономя Вам уйму времени и сил.

Еще больше времени Вам сэкономит риэлтор, отбраковав те квартиры, которые на первый взгляд заслуживают вашего внимания, а по факту вызывают серьезные опасения профессионала. Поездки и осмотры таких квартир могут составлять месяц-другой вашей жизни.

Проведение переговоров, торг, проверка документов на юридическую чистоту, подготовка договора, защищающего Ваши права – это лишь половина дела. Далее идут помощь в одобрении ипотеки и самой квартиры, предоставление услуг регистраторов, приемка квартиры и многое другое. То, что сделает для Вас профессионал, существенно сэкономит Ваше время и деньги.

Частный риэлтор поможет решить Ваш квартирный вопрос. Звоните +7(915)121-39-75

Мои партнеры

Домофонд
Циан
Сбербанк
Авито
Авангард
Соб.ру
Юла
Из рук в руки
Частный риэлтор Виталий Грудин
ДомКлик

Итак, начнем?

Что нужно, чтобы получить консультацию риэлтора или заказать услугу по продаже или покупке квартиры
Частный риэлтор Виталий Грудин

Буду рад помочь Вам в решении квартирного вопроса, будь то продажа или покупка недвижимости в Москве или Подмосковье.

Если вам нужна бесплатная консультация по вопросам приобретения или продажи квартиры, звоните прямо сейчас:

 

Мой телефон:

+7 (915) 121-39-75

или оставьте заявку на обратный звонок в форме обратной связи



Нажимая "Отправить", Вы принимаете Политику конфиденциальности

С уважением!

Ваш частный риэлтор Грудин Виталий Иванович