Алтернативная сделка купли-продажи квартиры. Москва, область

ПРОДАЖА КВАРТИР

Продам Вашу квартиру быстро, дорого, без проблем!

КУПИТЬ КВАРТИРУ

Помощь в покупке недвижимости в Москве и Подмосковье

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ

Проверка юридической чистоты и полное сопровождение

Альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка, пожалуй, один из самых сложных видов сделок по покупке и продаже недвижимости.
Подобный вид сделки применяется в том случае, если Вы решили продать своё жилье и, в то же время, приобрести новое с более привлекательной для Вас инфраструктурой, либо, напротив, покупаете другую недвижимость по каким-то иным обстоятельствам. Причины бывают весьма разнообразные.

Альтернативная сделка с недвижимостью
Альтернативная сделка с недвижимостью

Особенность «альтернативы» состоит в том, что оба эти процесса – продажа и покупка — протекают параллельно, и в цепочке сделок участвует больше лиц (продавцов и покупателей), чем при стандартной схеме.

Суть происходящего такова, что одновременно с продажей Вашей квартиры осуществляется и покупка Вами нового жилья. Причем количество сторон, участвующих в такой сделке, может быть не ограничено, поскольку владелец квартиры, которую Вы приобретаете, также может параллельно что-то покупать, равно как и покупатель Вашей квартиры – продавать.

Очевидно, что не каждый человек и даже специалист способен обеспечить проведение альтернативной купли-продажи, поскольку для обеспечения синхронности выполнения двух и более сделок нужны соответствующие опыт и квалификация.

Помимо этого, такой тип сделок подразумевает дополнительные риски, минимизация которых – задача непростая.

Риски при альтернативных сделках с недвижимостью

  1. Бывает, когда обе стороны уже согласовали предоплату и приближаются к этапу совершения сделки, а продавец все еще в поисках нового жилья для «альтернативы», либо покупатель Вашей квартиры не может согласовать условия по продаже своей собственной. Проблемы в любой сделке из тех, что входят в цепочку, влекут за собой последствия для всех сопряженных сделок (вплоть до их полной отмены).
  2. Разногласие мнений и неупорядоченность действий сторон сделки. Например, если продавец (покупатель) в процессе выдвинет своё недовольство и несогласие по любым основаниям, либо вовсе передумает продавать (покупать) недвижимость на каком-либо этапе сделки, то она рискует не состояться вовсе. Так как разрушение хотя бы одного звена этой цепи автоматически отменяет все, входящие в неё, сделки.
  3. Трудности при оформлении в Росреестре. Регистрация переходов прав на квартиры в альтернативной сделке не взаимосвязана, каждая из них регистрируется в отдельности. Если возникают сложности с оформлением одной квартиры или вовсе отказ (приостановка) в регистрации, то на остальные объекты это не распространяется. Данное обстоятельство таит в себе угрозы для продавцов квартир, переход права по которым был зарегистрирован, поскольку возникнут проблемы в получении денег из-за приостановленных сделок. Покупатели, при этом, хоть и получили документы о праве собственности, но, по сути, полученное жилье не оплатили.
  4. Кроме того, помимо собственных рисков, альтернативные сделки включают в себя и те, которые присущи стандартным схемам купли-продажи.

Исходя из вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что без привлечения профессионала разобраться в данном процессе трудно. Ещё сложнее его организовать и подвести к успешному завершению.

Альтернативные сделки требуют также более широкого взгляда на процесс купли-продажи, поскольку специалисту нужно разобраться не только непосредственно со своей сделкой, но и со всеми сопряженными.

Обмен жилья в цепочке альтернативных сделок
Обмен жилья в цепочке альтернативных сделок

Недостаточное внимание к нюансам любой из сделок, входящих в цепочку, может иметь непредвиденные последствия.

Виталий Грудин — специалист по сделкам с недвижимостью в Москве и Подмосковье. За время своей работы я провёл множество успешных альтернативных сделок, поэтому имею большой  опыт!

В моём портфолио есть самые разнообразные и сложные случаи, и все из них объединяет одно – успешное завершение и довольные клиенты.

Порядок проведение альтернативных сделок

  1. Оценка продаваемой недвижимости с учетом всех рыночных и индивидуальных нюансов.
  2. Поиск покупателя для продаваемого жилья с одновременным поиском квартиры для покупки.
  3. Когда найден покупатель и выбрана недвижимость для приобретения, начинается этап подготовки будущей альтернативной сделки. Первое — это проверка найденной квартиры на так называемую «чистоту».
  4. Дальше происходит оформление предварительного соглашения. К этому моменту нужно определиться со схемой предоплаты (аванс или задаток) и договориться обо всех существенных условиях предстоящего договора купли-продажи (в том числе порядок оплаты, приема-передачи квартиры и прочее). Описанное выше необходимо делать с учетом всех сделок, входящих в цепочку, поэтому к моменту подписания предварительного соглашения все детали всех сделок должны быть известны и оговорены.
  5. Одновременное заключение договоров купли-продажи, если все стороны достигли согласия по условиям предстоящих сделок.
  6. Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
  7. Следующим этапом является получение денежных средств продавцом жилья при предъявлении банку документов, указанных в договоре аренды банковской ячейки (либо заявлении на раскрытие аккредитива). Здесь следует иметь в виду, что полную сумму за квартиру получает лишь конечный продавец в цепочке, тогда как промежуточные звенья получают «дельту», то есть разницу в цене между продаваемой и покупаемой квартирами.
  8. После успешной регистрации и оплаты происходит оформление передаточного акта и его подписание, что означает юридическую передачу жилья новым владельцам. Данный пункт касается как продаваемой, так и покупаемой квартир.
Порядок проведения альтернативных сделок с недвижимостью
Порядок проведения альтернативных сделок с недвижимостью

Стоит оговориться, что реальные сделки не всегда проходят шаблонно, поскольку у их участников может быть большое разнообразие жизненных ситуаций и юридических тонкостей. У кого-то может быть задействован орган опеки, у кого-то ипотека, у кого-то ограничение по времени на сделку в связи с необходимостью отъезда, и так далее.

Чем длиннее цепочка в альтернативной сделке, тем больше обстоятельств накладывают свой отпечаток на её характер, и тем выше должен быть профессионализм риэлтора, которому доверено данную сделку провести.

Я готов довести до успешного завершения куплю-продажу любой сложности и с любым набором исходных обстоятельств (кроме тех, которые затрагивают интересы моего клиента либо повышают его риски).

Разумеется, для альтернативных сделок действуют все те меры предосторожности, которые применяются в случае с простыми сделками. Нюанс заключается в том, что когда Вы выступаете звеном в альтернативной цепочке, то зачастую психологически сложнее затратить необходимое время на тщательную проверку, особенно если одна (а то и две или три) из сторон ограничена во времени и постоянно всех торопит.

В этих условиях неопытному человеку бывает проще пойти на уступки (то есть на риск), лишь бы не «подводить» всех прочих участников. В такой ситуации профессиональный риэлтор избавляет клиента от психологического прессинга и сам занимается всеми коммуникациями по покупке и продаже жилья. При этом, на опытного профессионала такое давление не оказывает ощутимого влияния, и Ваши интересы будут соблюдены в полной мере.

Альтернативные сделки при купле-продаже квартиры
Альтернативные сделки при купле-продаже квартиры

Практика показывает, что при совершении альтернативных сделок по покупке и продаже жилья, каждая из сторон в подавляющем большинстве случаев пользуется услугами риэлторов. В этом случае человек, являющийся звеном в альтернативной цепочке и действующий самостоятельно, с высокой долей вероятности не сможет всецело понять происходящую процедуру (это вопрос скорее опыта и специальных знаний, а не интеллекта), и его будет довольно легко склонить к тем решениям, которые выгодны остальным, но не ему.

Иногда речь может идти о существенном повышении рисков. В такой сложной ситуации, как альтернатива, лучше не испытывать силу поговорки «первый блин комом», а воспользоваться услугами профессионала, сэкономив время, нервы, и, зачастую, деньги.

Подробное описание каждого этапа сделки Вы можете прочитать в моих статьях (статья о продаже), (статья о покупке), (статья о сопровождении сделки), а также ознакомиться со всевозможными рисками, связанными с покупкой (продажей) недвижимости. Конечно, любая реальная сделка отлична от усредненного шаблона, но те общие принципы, которые я описываю, применимы практически всегда.

Ваш риэлтор — Виталий Иванович Грудин!

Я всегда на связи: 24/7

Звоните прямо сейчас: +7(915)1213975

Или оставьте заявку на бесплатный звонок!